Состав консультационной группы
Статус
Компания сегодня
История компании
Наши услуги
Ключевые проекты
Наши партнеры
Наши клиенты
Руководство компании
Вакансии
Наши координаты
Что такое управленческое консультирование?
Стратегическое планирование
Корпоративные структуры
Системы принятия решений
Региональное развитие
Клиенты
Наши услуги
Проекты
Стоимость услуг
Клиенты
Наши услуги
Исследования рынков
Схема работы
Стоимость услуг
Клиенты
Наши услуги
Стоимость услуг
Проекты
Наши услуги
Служба защиты налогоплательщика
Стоимость услуг
Клиенты
Консультационные услуги для инновационных компаний
Постановка инновационного менеджмента
Исследования в области инноваций
Подход к реализации проектов комплексной автоматизации
Основа консультационной деятельности
Услуги в области комплексной автоматизации финансово-хозяйственной деятельности предприятий и ФПГ
«Партнерство с 1С:Консалтинг»
Исследовательские проекты
Клиенты
Новости компании
Новости профессии
Новости компании
Новости профессии
|на главную
СПЛАН. На главную страницу
|карта сайта
СПЛАН. Группа консультационных компаний. На главную страницуСПЛАН. Группа консультационных компаний. На главную страницуСПЛАН. Группа консультационных компаний. На главную страницуСПЛАН. Группа консультационных компаний. На главную страницуСПЛАН. Группа консультационных компаний. На главную страницу

Наши услуги
Исследования рынков
Схема работы
Стоимость услуг
Клиенты
Маркетинг Исследования рынков
РЫНОК АРЕНДЫ ОФИСОВ В МОСКВЕ (2002 г.)
Консультационная компания "СПЛАН-Холдинг" осуществляет серию маркетинговых исследований, посвященных коммерческой недвижимости. Первым этапом этого проекта было изучение рынка складских помещений. Следующий этап посвящен рынку аренды офисных помещений. Предлагаем Вам познакомиться с фрагментом этого исследования.

По оценкам экспертов, на сегодняшний день спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение почти в три раза. В самом большом дефиците высококлассные офисы. Неудивительно, что сейчас наблюдается рост арендных ставок и цен даже на офисные помещения невысокого качества.

Столичный рынок офисов в прошлом году отметил свой десятилетний юбилей. Однако все эти годы его судьба складывалась довольно непросто. Кризис 1998 года серьезно подорвал офисное "здоровье", в результате чего строительство большинства объектов было заморожено, благодаря чему многие из них так и не дождались своей сдачи в эксплуатацию. И вплоть до первой половины 2000 года у большинства инвесторов существовали вполне резонные опасения о рискованности ведения бизнеса в России. Отчасти поэтому темпы офисного строительства оставляли желать лучшего. Приток новых вложений в сферу строительства нежилых площадей пришелся на вторую половину 2000 года. С этого момента офисный рынок получил "вторую" жизнь и перешел в стадию роста, завершив первый полный цикл своего развития. Однако новое строительство в прошлом году не оправдало ожиданий: было построено всего 60% запланированных офисных площадей. Завершение многих проектов было перенесено из-за недостатка финансирования на ближайшие год-два.

Тем не менее, именно в прошлом году сложилась благоприятная экономическая ситуация, послужившая движущей силой возросшего спроса на офисные помещения.
Общее предложение в начале 2002 года составляло 1,9 млн. кв. м. офисных помещений международного качества (классы А и Б). Площадь офисных помещений к концу 2002 года может увеличиться на 250 тыс. кв. м. Всего в стадии строительства на сегодняшний день находится 400 тыс. кв. м будущих офисов. Однако увеличение площадей, по мнению многих риэлторов, не приведет к снижению арендных ставок и не удовлетворит возрастающий спрос. За последние полгода московские офисы подорожали на 15-20%.

В 2002 году строительство ведется активнее по сравнению с предыдущим годом, тем не менее, объем нового спекулятивного строительства коммерческой офисной недвижимости будет небольшим из-за осторожности девелоперов. Общий объем строительства, планируемый к завершению в 2003 году, составляет 360 тыс. кв. м. офисных площадей международного качества.

В последнее время активизировался спрос на покупку офисных помещений: сегодня их покупают на 20-30% больше, чем полгода назад. Результат не замедлил сказаться: цены поднялись в среднем на 15-20%. И произошло это по двум причинам:
  1. продолжающийся экономический подъем способствовал поддержанию высокого спроса на офисные помещения. А поскольку разрыв между арендными ставками и ценами продажи по-прежнему невелик, покупка делается более привлекательной. К тому же в последнее время банки весьма охотно дают кредиты на приобретение недвижимости.
  2. была отменена существовавшая в Москве система выкупа арендованных коммерческих площадей. В соответствии с принятым в конце прошлого года законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" арендаторы лишились приоритета при выкупе у города занимаемых ими офисов. (Согласно этому документу, они, как и все прочие претенденты, должны выкупать помещение по конкурсу или аукциону.) Появилось и другое новшество: при старой системе цена выкупа у города могла быть ниже рыночной на 20-30%. Отмена существовавшего порядка и переход к аукционной системе означали: цены на первичном рынке вырастут и, следовательно, "подтянутся" к вторичным, а затем и вторичные пойдут вверх.
Средние арендные ставки для офисных помещений международного качества не изменились или увеличились незначительно (3%), несмотря на растущий дефицит офисных помещений. В целом, арендаторы не были готовы переплачивать за аренду офисов и искали лучшие предложения по соотношению цены и качества.

Значительный рост арендных ставок был зарегистрирован в таких районах, как Белорусский, Новослободский, Замоскворечье и Фрунзенский, вызванный ограниченной возможностью переезда и выходом на рынок новых зданий, предлагающихся по более высоким ставкам.

Несмотря на тот факт, что в Центральном деловом районе располагается наибольшее количество офисных зданий класса А, арендные ставки остались здесь на прежнем уровне из-за недостатка нового строительства и небольшого оборота офисных помещений.

Чистая средняя базовая годовая арендная ставка в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания варьируется в пределах:
  • Класс А - от 425 до 525 долл. США за кв. м. (для лучших зданий - от 470 до 525 долл. США за кв. м.)
  • Класс Б - от 300 до 400 долл. США за кв. м.
Арендные ставки устанавливаются в долларах США за квадратный метр в год и платятся в рублях. Арендные платежи облагаются налогом на добавленную стоимость (20%). Большинство представительских офисов иностранных компаний освобождаются от уплаты НДС на аренду.

Более длительные сроки аренды от 3 до 5 лет становятся все более распространенными. Поскольку арендная плата не индексируется, арендаторы предпочитают заключать долгосрочные договора аренды с гибкими условиями по их прекращению.

Большинство владельцев зданий предлагают арендаторам помещения со стандартной отделкой, либо предоставляют льготы на отделку в пределах 150 - 300 долл. США за кв. м.

Как правило, определение площади помещений производится на основе международного стандарта BOMA; измерение площади помещений по стандартам БТИ требуется для целей государственной регистрации. В целом по Москве, соотношение арендуемой и полезной площадей варьируется от 70% в старых зданиях до 87 - 95% в современных зданиях.
Итак, в ближайшем будущем ожидается сильная конкуренция за помещения хорошего качества, при этом новые здания класса А появятся на рынке только во второй половине 2002 года. Большинство зданий будет полностью сдано в аренду до завершения строительства. Компании, которым требуются офисные помещения площадью более 1500 кв. м., могут быть вынуждены отложить свой переезд до середины 2003 года. Решающую роль приобретут перспективное планирование и заблаговременное принятие решения по крупным корпоративным переездам. Тенденцией станет строительство зданий для конкретного пользователя. Арендные ставки продолжат рост в 3 - 5%.

Дальнейшее развитие городской инфраструктуры, завершение Третьего транспортного кольца и рост спроса на более дешевые офисные помещения, расположенные вне центра, подстегнет строительство офисных бизнес-парков - таких, как Московские Ворота и Крылатские Холмы, завершение строительства которых ожидается в 2003 - 2004 годах.



Для связи: +7 (903) 792-45-73 info@splan.ru    |    Copyright Splan 2013